원래 경매를 공부하고 입찰하는게
당연한건데.. 최근에 관심가진 아파트가 갑자기 경매에
나와서 급하게 공부하는데
대항력잇는 임차인 배당요구 근저당 등..
너무 복잡하네..
감정가 5억 (1회 유찰)
최저매각가 : 3.5억
대항력 잇는 임차인 : 3.95억 (배당요구완료)
여기서 우리은행 2.4억도 낙찰되면 내가 물어줘야해..?
대항력 있으면 내가 만약 3.7억에 낙찰되면 보증금
2.5천을 물어줘야하는지..?
4억에 낙찰되면 3.95억 배당이 100%되니까
더 이상 문제가 없을지..
내일 경매컨설턴트 회사에 문의하기로 했는데 다음주 월요일
바로 입찰이어서 해도될지도 모르겠고 너무 걱정되네..
댓글 22
새회사 · 유****
ㅇㄷ
스타트업 · m********
공부가 덜 됐는데 입찰을 하려고?
사건번호 뭐야?
스타트업 · m********
감정가가 얼만진 모르겠지만 대항력있는 임차인이라 임차인 보증금보단 높게 써야되고 우리은행이 말소기준으로 그 아래로 다 소멸돼
SK실트론 · i********* 작성자
대구지방법원 2023타경10788 이에요
보통 호가나 최근거래 금액보면 5억대인데
보증금 3.95억보다 높게 4억에 입찰해도 1억 이득인것같은데.. 아닐려나요..?
아시아나항공 · !********
아파트는 경매보다 급매가 싸요
한화생명 · w*********
권리분석 정확하게 배우고 분석하고 입찰해
말소기준권리가 22.11.11 우리은행 2.4억이니
이후 권리들은 소멸인데
임차인이 대항력이 있다고 하면 22.11.11이전 전입신고와 확정일자를 받은거 같고 배당요구를 했다면
낙찰가에서 배당순위에 따라 배당받고 나머지 차액은 낙찰자가 부담하게되니깐
그걸 고려해서 시세조사해서 급매대비 남는게 있을지 계산해보고 입찰해
한화생명 · w*********
어설프게 했다가 돈날리지말고 급하지않게 공부하고 해
법원은 돈을 돌려주지 않아
SK실트론 · i********* 작성자
형 그럼 2.4억도 내가 갚아야하는거야?
공부중인데 소멸기준 포함해서 밑으론 소멸되는거 아닌가요..?
롯데렌탈 · i*******
대항력있어서 이거는 유찰 시켜야되는 물건이네 2.4억 주고도 모자라면 낙찰자가 내야되니까 결국 명도하기 힘든 물건임. 이런건 패스하는게 낫지. 그냥 급매사는게 좋아
SK실트론 · i********* 작성자
아 2.4억도 내가 내야하는거에요?
소멸기준은 소멸되지않고 기준 밑으로만
소멸되는건가요..
롯데렌탈 · i*******
2.4억을 은행에 준다는게 아니라 낙찰되면 선순위 채권으로 법원에서 은행먼저 주고 남은 돈으로 2순위주는데(임차인) 모자란 금액은 낙찰자가 부담하게 되므로 유찰시켜서 적정하게 인수하고 명도까지 해야해여. 시세(감정가)대비 전세가가 비싼거기때문에 메리트 적은 경매 물건 입니다.
SK실트론 · i********* 작성자
와 그럼 4억에
낙찰되면 2.4억을 법원에서 은행에 주고
1.6억을 임대차인에게 배당해주지만
대항력잇는 임차인이기에 배당으로 받지 못한
나머지 2.3억을 내가 인수해야하는게 맞나요?
그럼 완전 이건 낙찰되면 바가지 쓰는거죠..?
작성자가 삭제한 댓글입니다.
공무원 · i*****
이 형님의 말씀이 정확함.
역시 직장 이름값 하시네.
공무원 · i*****
형 이런 기본 중에 기본도 모르고 경매 컨설팅 회사에 의뢰하면 높은 확률로 호구 잡히는거야
욕심부리지 말고 기본적인 공부는 하고 입찰을 해
간단히 말해서 임차인이 대항력 있는 선순위 임차인이기 때문에 낙찰자가 임대차 보증금 인수해야 돼
SK실트론 · i********* 작성자
임대차 보증금 고려해도 싼거같아서.. 계속 주의깊게 보던 지역 아파트라 실거래가가 5억정도는 하거든..
근저당 2.4억도 갚아야하는거야..?
공무원 · i*****
댓글 달기 귀찮아서 안 달려다가 단다
임차인의 전입신고일 및 확정일자 날자가 말소기준권리인 근저당 설정일 보다 빠르기 때문에
가장 먼저 배당 받는 사람은 임차인임.
임대차보증금 이상으로 낙찰 받으면 큰 문제 없음.
이런건 적정 금액으로 낙찰 받으면 명도도 쉬움(임차인이 자기 보증금 다 받으니까)
예를 들어)
낙찰 금액 : 4억
배당 1순위 : 임차인(보증금 전액 배당)
배당 2순위 : 근저당권자(낙찰액 - 1순위 배당금)
이 경우 근저당권자가 근저당 설정 금액 전부를 배당 받지 못해도 낙찰자가 인수하지 않음.
참고로 1순위 배당자한테 배당하기 전에 경매진행 비용 등이 가장 먼저 차감됨.
진짜 대충 말하면 최소 4억 이상으로 낙찰 받으면 안전.
참고만 해. 혹시 내가 틀려도 난 아무런 책임 안 진다.
SK실트론 · i********* 작성자
고마워 형 내가 알아본 내용이 맞긴하네 좀 더 알아보고 신중하게 진행할께
공무원 · i*****
그래 무운을 빈다 !!
공무원 · i*****
감정가는 조또 의미 없는거 알지??
현재 시점에 해당 물건이 얼마에 거래되는지 정확하게 파악하고, 임대차 보증금 이상으로 입찰하면 됨