디씨 부갤에서 퍼옴

재건축 조합장을 위한 군주론

1. 결단력 있는 리더십 : 조합장은 결단력을 가지고 모든 결정을 주도해야 한다. 명확한 비전과 강력한 리더십으로 조합원들과 이해관계자들을 통솔하며, 사업의 방향을 명확히 제시해야 한다.

- 재건축 사업을 상상하고 진행하는 모든 책임은 조합장에게 있고, 조합장이 가진 재건축 아파트에 대한 상상력에 기반하여 최종 결과물이 완성된다.

- 관리처분 인가 전까지 조합장은 덤프트럭 운전기사라고 생각하고 엑셀을 밟고 험로를 주파해야한다. 자잘하게 생기는 시비는 철저하게 무시하고 정해진 길로 강한 드라이브를 걸어서 진행하는게 최고의 조합장이다.

- 대부분의 조합원들은 건축사업의 세부내용도 모르고 추진과정의 어려움에 대해서도 아무 생각이 없다. 조합장이 그려주는 비전이 나쁘지만 않으면 따라간다.

- 돈벌어주는 조합장이 좋은놈이지 돈 까먹는 조합장이 좋은놈일 수 없다.

- 달리는 속도가 떨어지면 날벌레 같은 비대위가 들러붙게 마련이다.

- 너무 소통하려고 애쓰지 말라. 재건축 사업은 민주적으로 진행되어서는 진행이 안된다. 독재자처럼 철저하게 조합장이 믿는 방식으로 진행해야 한다.

- 어차피 사업추진 안되면 짤릴텐데 뭐가 겁이나는가?

- 그동안의 사례를 볼때 적당히 소통하고 적당히 좋은게 좋은거라는 식으로 추진하는 조합장들을 완주하지 못했다.

2. 정보의 통제 : 정보는 권력이다. 조합은 사업과 관련된 모든 정보를 철저히 관리하고, 필요한 정보만을 선택적으로 공개하여 조합원들과 이해관계자들을 자신의 편으로 유도해야 한다.

- 조합의 정보는 법적으로 공개해야하는 것만 공개해라.

- 조합의 정보를 사적으로 이용해 먹으려는 인간들은 너무 많고, 지나친 정보는 공격의 대상이 된다.

- 모든 기업에서도 협상의 과정과 그 결과물은 대부분 비공개다.

- 내 패를 모두 보여주면서 시공사나 인허가청과 협상하면 이길 수 있겠는가?

- 조합원들에게 꼭 필요한 정보만 정확하게 제공하는게 중요하지 무분별하게 온갖 정보를 다 공개하는것은 불필요하다.

- 꼭 필요한 것이라면 숨기지말고 디테일을 살려서 보고하고, 애매한것이나 협상이 필요한것 또는 잡것들이 나쁜 방향으로 써먹을 수 있는 것이라고 생각되면 과감하게 비공개로 방침을 정해라.

3. 동맹과 협약 : 외부의 강력한 파트너와의 동맹을 통해 사업의 성공 가능성을 높여라. 이는 정부 기관, 금융 기관, 그리고 다른 조합과의 협력을 포함할 수 있다. 이들과의 협약을 통해 필요한 자원과 지지를 확보해라.

- 서울시, 소속구청 등 인허가기관은 절대 적으로 삼으면 안된다. 귀찮게 할 수는 있지만 절대 싸우지 마라. 절대 시비걸지 마라. 인허가청 협조 없이는 한발도 나갈 수 없다.

- 기회가 된다면 시장과 구청장과 네트워크를 구축해라.

- 괜히 담당공무원과 그 라인 뒷통수를 치지마라. 괜히 시장이나 구청장 이용해서 담당공무원 뒷통수 치는 순간 그 사업은 나락으로 간다. 정말 어쩔 수 없을때는 담당공무원을 해당 업무에서 파낼 각오하거나 민사소송으로 개인의 삶을 황폐화 시킬 마음가짐으로 확실히 쳐내야한다.

- 시공사는 적이자 가장 든든한 적이다. 재건축 사업과 관련한 가장 강력한 네트워크를 보유한 집단은 시공사다. 시공사를 적극적으로 이용해라. 대신 시공사를 너무 믿지마라. 그들은 어떻게든 돈을 더 벌고싶은 기업일 뿐이다.

- 다른 시공사 조합장들의 조언을 구하는데 인색하지 마라. 준공까지 사업을 끌고간 경험이 있는 조합장들은 그래도 배울점이 있고, 그들의 경험을 전수받을 필요가 있다.

4. 유연성과 기민성 : 상황에 따라 전략을 변경할 수 있는 유연성을 보유해야 한다. 예상치 못한 장애물이나 기회가 발생할 때 신속하게 대응하여 사업을 지속적으로 추진할 수 있어야 한다.

- 사업을 추진하다보면 당연히 예상하지 못하는 일이 생긴다.

- 그래서 단계 단계를 진행하는데 필요한 각종 과정은 동시다발적으로 진행해야한다.

- 순차적으로 진행하면 너무 오래걸린다. 모든 단계는 병렬적으로 동시에 진행해라. 일하는 놈들은 순서대로 하고싶어한다. 천천히

- 병렬적으로 일을 진행하는것은 조합장이 인허가와 사업의 진행 구조를 파악하고 용역업체의 모가지를 잡고 비틀고 흔들어야 가능한거다. 용역비가 더 나올 수 있다고? 시간 아끼는것에 비하면 아무것도 아니다.

- 건축심의를 준비하고 나서 사업시행인가를 준비하면 너무 늦다. 모든건 한번에 끝낸다는 마음가짐으로 준비하는거다.

- 애매한 일이 생기면 조합장이 결단내려서 일단 진행해라. 그리고 나서 절차를 밟아서 확정하면 된다. 확정 단계에서 수용이 안되면 그때가서 바꾸어도 된다. 하지만 대부분의 임원이나 대의원들은 별 생각이 없다.

5. 강력한 실행력 : 결정이 내려지면 신속하고 효율적으로 실행해야 한다. 사업 추진 과정에서 발생하는 모든 작업을 철저하게 관리하고, 지체 없이 사업을 진행시켜야 한다.

- 재건축 사업에서 시간은 돈이다.

- 1조짜리 사업이면 5% 이자로 1년에 이자만 500억이다. 한달에 42억이다.

- 아무것도 안하고 숨만쉬어도 조합에서 1년에 쓰는 예산은 5억은 된다. 조합장과 직원 적당히 밥먹고 살 생각으로 있다면 조합원들의 돈을 도둑질 하는것이다. 조합은 조합원들에게 부채의식을 가져야한다.

- 3일 이상 숙의를 하거나 고민을 하거나 하는 것은 사치다.

- 일단 장애물이 있던 말던 진행하는거다. 그게 바로 조합원들이 원하는거다.

  - 재건축 끝나고 입주할 조합원도, 중간에 팔고 나가고 싶은 조합원도 원하는것은 하나다. 사업이 진행되어서 각 단계별로 올라가는 집값을 보면서 기뻐하는것.

6. 대중의 지지 확보 : 조합원들과 지역사회의 지지를 받기 위해 투명성과 소통을 강화해야한다.

- 대중의 지지는 하나다. 돈이 벌게 해주는것.

- 재건축 사업은 돈을 벌고싶은 개인들의 욕망의 집합체다.

- 순수한 돈에 대한 욕구를 무시하지말라.

- 경제성 분석은 철저하게, 투명하게, 다양하게 해서 충분한 정보를 제공해라.

- 돈 앞에서 거짓말 하지마라. 분담금 3억 드는것 1억 든다고 거짓말치면 공격의 대상이 될 뿐이다.

- 재건축 조합에 대한 조합원의 지지는 돈을 벌게 해주는것, 빨리 새집에 들어갈 수 있게 해줄 수 있다는 기대에서 나오는것이다. 재건축 조합장의 인품에서 나오는것이 아니다.

- 소통의 강화는 다른게 아니다. 지금 진행 상황을 주기적으로 정확히 알려주고, 방해가 되는 인물 또는 세력이 누군지 알려주고, 사업을 빠르게 추진하기 위해서 필요하다고 생각해서 진행하고자 하는 것을 알려주는 것이다.

- 필요하다면 가장 적극적으로 방해하는 인간 하나쯤은 조합원에서 파내도 좋다. 시범케이스로 조합원들의 이익을 파괴하는 놈을 처내고 나면 그 주변의 날파리들은 적당히 조용해지고, 필요하면 또 다른 놈을 조합에서 파내면 된다.

- 불필요한 민원으로 조합의 사업추진을 방해하는 놈들은 조합원들의 돈을 강탈하는 강도와 같다.

이러한 방법들을 통해 재건축 조합은 빠르고 효율적으로 사업을 추진할 수 있으며, 조합원들의 이익을 최대화하고 사업의 성공을 보장할 수 있다.