니들이 얘기하는 꼰대야
6.10 항쟁때 최루탄 냄새도 맡아보고
98년 취업이 힘들어서 방황도 해봤다
아마 디벨로퍼 1세대, PF도 1세대
2008년 PF 다 망가졌을때 금감원이 어떻게 해야할지 자문도 해줬었다

시기별 부동산 경험...
IMF때 그냥 망함.. 부동산 50% 정도 마이너스.. 그냥 나라전체가 망했고
부동산이 아무리 싸도 살 사람이 없었음
매일 뉴스는 자살소식으로 도배, 기업망하고.. 정말 암울

하지만 그때도 돈버는 사람은 돈범
예금금리가 10% 대라 현금가지고 있는 부자들이 가만히 앉아서 돈벌던 시대
그때 현명한 분들은 해외투자자들이 외환은행 인수하고 이런거 보면서
유동성 자산보다는 실물자산에 투자,, 나중에 대박남

그리고 2001년 9.11 이때는 선물옵션 쪽에서 대박이 났던 시절이라 기억이 남아
옵션 매도에 베팅했던 개인들중 대박맞은 사람들 일부있음
모 증권사 객장 여직원이 고참 따라 옵션 일부 매도 했다가 10억 대박나기도.
미국이 이라크 침공하고 유가 오르면서 증시 침체하기도 했지만 곧 회복

98년 IMF이후 김대중 정부때 소비진작을 위해
카드발급 기준 완화하고 소비장려
그러다 2002년 카드사 부실이 높아지면서 카드사태로 소비심리 악화,
카드사 매각하고 난리, 증시도 개망..
부동산은 IMF 기저효과로 조금씩 회복

2001년부터 2003년까지 부동산은 천천히 회복됐던걸로 기억남
2004년부터 시행사들이 돈벌기 시작...
왜냐면 imf 이후 공급이 없었으니까.

부동산들이 막오르기 시작
PF 한 금융기관들도 돈 엄청벌고 부서 늘리고 대출 막해주기 시작
저축은행이 적극적으로 브릿지론, 계약금 대출까지 손댐
부동산 PF 부서들 성과급 잔치에 건설사 출신들이 금융기관으로 이직..

이때 분양가 산정이
시세를 100기준으로 할때, 신규 분양가는 120을 산정함
이유가 물가상승률이 있으니 3년후 준공이니까 물가 상승률 반영..
시장에서도 이를 받아들임 100% 분양됨.

선분양했는데 시세대비 20% 비싼 분양아파트가 100% 분양되니 또 시세가 올라감
98~2003년 눌러졌던 수요가 터져나오고
노무현 정부에서 똥볼차며 2007년까지 부동산 호황기
부동산 불패라고 하던시기 2021년 느낌이라 보면 됨

그러다보니 땅을 비싸게 매입해도 시행이익이 나니까 시행사들도 땅값을 비싸게 불러도 브릿지론으로 매입,

이명박 대통령 취임, 부동산 잡기 위해 보금자리주택 공급확대.. 시세의 120%라 아니라 시세의 80~90%로 공급, 이때 시세가 꺾이기 시작
근데 금융위기 터지기 전부터 신호가 옴 지방부터 가격저항이 생기고 공급량이 많아서 대구 부산에 미분양 터지기 시작,
일부건설사가 리스크관리 시작, 지방현장에 대한 PF 연대보증 안함

그러다 2008년 금융위기 발생
미분양 급증, 이때 금융당국은 처음 겪는 일이라 우왕좌왕
어떻게 해야할지 몰랐고 유예니 지원도 없었음

지방 현장 미분양, 본PF 안되면서 브릿지론 연체 터지고
저축은행 부실 증가, 저축은행 사태로 확산
급하게 대주단 불러서 자율협약 방안 논의하고 시간을 벌었지만
초기에 정부에서 금융기관에 직접 유동성 지원해주거나 부실채권 매입은 없었음
그덕에 저축은행, 건설사 부실 확산속도가 빨랐음

브릿지론 디폴트, 시공사 연대보증 디폴트, 미분양으로 현금유입없는 건설사 유동성 위기
난리남, 저축은행 망함. 예금자들 예금인출사태에 예보가 나서서 저축은행 정리.
기존 부실사업장들은 몇년간 예보나 금융기관이 가지고 있었음

그리고 2013년까지 공급이 감소..
부실 사업장은 다른 시공사 시행사들이 NPL로 기존 땅값대비 반갑에 매입.. 떨어진 시세에 분양
일부 사업장은 그렇게 처리..
2013년부터 2018년 까지 긴 횡보..미분양이 감소할때까지 공급도 저조
이당시 아무도 부동산이 급증할꺼라 생각안했음

2017년부터 상승시작,, 노무현 정부에서 했던 실수를 문재인 정부가 똑같이 반복하며 똥볼참
거의 10년이상 횡보하던 수요가 폭발..
그때 정책적으로 공급량 늘리고 부동산 수요를 잘 조절했다면 급등이 없었을 수도 있다 생각함

앞으로의 방향~~~

지금이 2008년과 다른점..

2008년 금융위기때는 글로벌 부동산이 모두 하락,,
미국 소비심리 위축에 실업률 급등해서 수출로 먹고사는 대한민국 기업들 실적도 저조했어
하지만 중국이 받쳐줬던거 같아. 중국은 파생상품 익스포져가 적었던걸로 기억
다만 출산율은 지금보다 높았음

2023년은 미국 소비시장도 견고하고, 실업률도 양호하고 미국 기업 실적들도 좋고 글로벌 부동산도 상업용 부동산 말고 주거용은 견고함.
하지만, 중국이 불안요소.. 하지만 글로벌기업들이 몇년전부터 철수하고 자금도 회수중이라, 2008년 금융위기 때처럼 영향은 크지 않을듯.

코로나로 유동성이 매우매우 많이 공급됐고, 이걸 회수하기는 힘듬..
글로벌 인플레이션은 필연적인 운명이고 코로나 이전으로 돌아가기 힘듬
즉 화폐가치가 떨어질 수 밖에 없음
건설자재, 인건비만 봐도 알 수 있음

4월 총선끝나고 PF 부실터질거임.
하지만 부실 확산속도를 금융당국이 개입해서 조절할거라고 봐
즉 2008년 보다 심각하지 않을거라고 봄

자산관리공사가 나서서 부실채권 매입해주고 선별적으로 건설사 부도처리 유도
저축은행은 예금보험공사가 사전에 파악해서 부실속도 조절하며
일부 저축은행 부도, 괜찮은 자산은 금융지주 예하 저축은행으로 이전할꺼임
금융당국은 2008년부터 저축은행 수 줄이길 원했음

부동산 시세는 건설사, 저축은행 부도 소식 나오면 수요심리가 위축되서
지금보다 더 떨어질거임.

그러면 정부는 다주택자가 미분양 매입할때 5년뒤 양도세 면제, LTV완화 등 부동산 부양책 꺼낸다
이때가 매입할 때라고 본다.

근데 폭락이 폭등이들이 부동산이 상방, 하방 두가지 방향으로만 움직인다고 생각하는데
정부가 원하는 건 폭등, 폭락이 아니야
현재 가격을 10년동안 유지한다고 생각해봐..
인플레이션이 3%씩 10년뒤 부동산 시세가 그대로면
실질적으로 30% 떨어진거랑 같지

지금 30% 가격하락하면 금융기관 부실로도 이어지니까 그렇게 놔두지 않아
난 내년 하반기 저점, 이후 횡보할 거라고 생각됨.

그니까 폭락이 폭등이들아 서로 싸우지말고
내집하나 정도는 내년 하반기 잘보고 매입해 그때 세제혜택도 주고 기회가 있을거야
부동산은 투자 목적보다는 인플레이션 헤지수단도 있으니까

폭등이들은 5년뒤,, 공급/수요/정책/국내경제 상황 등 보면서 그때 고민해봐