집주인이 결정할까요? 집주인은 아무런 결정권이 없습니다. 얼핏 집주인이 결정하는 것 같지만 중개업자들이 결정합니다.

한우 가격은 누가 결정합니까? 한우를 키워서 공급하는 사람이 결정하는 것 같죠? 중간 유통업자들이 결정합니다.

시장에 내놓을 수 있는 권한을 유통업자가 가지고 있기 때문에 중간 유통업자들이 받아들이지 않으면 시장에 내놓을 수조차 없습니다.
네이버에 올릴 수 있는 권한을 유통업자인 중개업자만이 가지고 있기 때문에 집주인들은 시장에 내놓을 권한이 없죠.

“그 가격에는 안팔려요. 요즘 손님 없어요” 하는 순간 단지에서 가장 급하고 시간적 여유가 없는 집주인들은 바로 가격을 내려서 내놓을 수밖에 없습니다. 그런데 그 가격에 못팔고 손님이 없다는 것은 그 1개의 부동산 얘기죠. 다른 부동산 중개업자와의 가격 경쟁에서 밀린다는 뜻이고 그 경쟁 부동산의 매물가격보다 낮아야 한다는 것입니다. 그들에게 집주인의 사정은 아무런 상관이 없습니다.

집주인들이 가격 결정권을 가져가기 위해서는 정확한 시장 정보를 받아야 하는데 우리 집주인들이 받는 정보는 시장 정보가 아니라 그 1개 부동산의 운영 정보인거죠. 어쩌다 맞을 수도 있지만 대부분은 정확하지 않고 그들 부동산의 운영 목표(계약해서 돈벌어야지)에 따라 집주인들은 본인의 가장 크고 중요한 재산 가격을 결정해야 하는 상황으로 몰리게 됩니다. 있지도 않은 매수 손님을 가정해서(그 가격에는 안팔린다구요? 일단 올려 놓기나 해보라구요. 광고비가 아깝다구요?) 다른 부동산보다 낮은 가격으로 광고할 수 있는 매물로 만들어 놓아야 중개업자 본인이 계약을 할 수 있기 때문이죠.

“급한 집주인일수록 이런 영업방식의 가장 좋은 먹거리입니다.”

우리 집주인들도 어느정도 반성해야 합니다.
전부는 아니더라도 시장에 나와있는 매물, 내가 내놓은 가격과 경쟁이 될만한 매물, 즉각적인 실거래가 등의 정보는 온라인을 매일 확인하면 어느정도 알 수 있습니다. 그런데 이렇게 매일매일 잘 하지 않죠. 나의 가장 큰 재산을 거래하는데 이 정도 노력을 안하는 집주인들이 태반입니다. 물론 회사 다니고 사업하고 바쁜 건 인정하지만 이런 집주인이 많을 수록 정보를 빨리 확인해서 중개업자(유통업자)의 말에 휘둘리지 않는 집주인들이 피해를 보게 됩니다. 충분히 이 가격을 받을 수 있는데 중개업자의 말에 휘둘린 1명의 집주인이 가격을 확 떨어뜨리거나 계속 내리면 시장에서 원하고 받을 수 있는 가격보다 더 내려서 계속 맞춰갈 수밖에 없는 상황에 몰리고 중개업자는 이를 더욱 가속시킵니다. 다 같이 이런 정보를 확인하고 각자가 중개업자 말에 휘둘리지 않는 시장상황이 된다면 진짜 이런 하락장(혹은 상승장)에서 시세에 맞는, 가치에 어울리는 가격으로 거래할 수 있습니다. 이렇게 가치를 인정받을 수 있는 시세를 만들어놔야 급매 또한 돋보입니다. 그래야 빨리 팔고 싶은 사람이 진짜 빨리 팔 수 있고 사려는 사람도 싸게 살 수 있는 기회가 생깁니다. 다 같이 경쟁적으로 내려가는 시장에서는 사고 싶은 사람도 사자마자 가격이 떨어지기 때문에 손해가 되거나 머뭇 거리게 되면서 사야되는 타이밍에 못사게 되고 상승장이 오면 그 때 샀어야 하는데 하면서 후회하게 되죠.

2년 전에는 똑같이 10억이었던 아파트가 지금에 와서는 왜 어떤 아파트는 9억이고 어떤 아파트는 6억이 되었을까요? 2년 만에 두 개 아파트의 가치가 확 달라졌을까요? 아파트는 지리적 위치, 교통, 학군 등이 가장 큰 영향을 미치는데 그게 2년 만에 이러한 요인들이 갑자기 달라질 수 있을까요? 시장 환경이 달라졌다고 하는데 금리 인상과 경기는 이렇게 급격하게 하락한 아파트에만 영향을 미쳤을까요? 두 개 아파트의 가격이 이렇게 달라진 것에는 극심한 부동산들끼리의 가격 경쟁이 가장 큰 영향을 미쳤습니다. 다른 경쟁단지보다 본인 영업하는 단지의 아파트 가격이 비싸면 매수인이 안오니 단지들끼리도 경쟁합니다. 부동산 중개업자들의 심각한 경쟁이 더욱 가격을 떨어뜨리는 역할을 한거죠. 조금의 안전장치도 집주인에게는 없습니다. 엘리베이터도 갑자기 떨어지면 긴급브레이크가 작동합니다. 물론, 100% 이유는 아니지만 부동산 중개업자들의 가격내리기 경쟁이 크게 한 몫을 했음은 분명합니다.

“하락시장에서도 안착해야한다. 거래가 없으니 부동산끼리 내 집을 가지고 가격 내리기 경쟁을 하고 있다.”
“높게 받겠다는 것도 아니다. 우리 단지 가치에 맞게 시세에 맞게 받고 싶다.”
“많이 더 급하게 내려가면 다시 올라가기에도 더 오래 걸린다. 그들은 관심없겠지..거래만 하면 되니깐”

분명히 내가 집주인인데, 중개수수료 몇 백만원도 내가 주는데 중개업자의 허락이 있어야만 매물을 올릴 수 있고 가격을 내리거나 올리거나 할 때도 그들의 허락이 필요합니다. 정말 이상한 시장입니다.

예비매수인들도 꿈은 집주인입니다. 그들도 이렇게 말도 안되는 왜곡된 시장의 미래 피해자들입니다. 이런 잘못된 시장을 지금이라도 바로잡지 못하면 인생의 꿈인 서울 아파트를 드디어 하나 장만했는데 극심한 부동산 중개업자들의 경쟁에 이용될 재료에 불과하다면 과장되었다고 생각하실까요? 눈 앞에서 수천 만원이 없어질 때를 목격해도 과장이라고, 남의 일이라고 치부할 수 있을까요?

내가 올리고 싶을 때 눈치 보지 않고 가격을 올릴 수 있고 가격을 내릴 때도 눈치 보지 않고 내려서 그 가격이 중간 유통업자의 손을 거치지 않고 바로 집을 구하는 매수자, 임차인에게 노출되어야 건강한 부동산 시장 가격이 형성됩니다. 이렇게 되면 애덤스미스의 보이지 않는 손이 작용하여 누구도 억울하다는 얘기를 하지 않을 것입니다. 부동산 중개업자가 정부도 아닌데 시장 가격을 조정해서는 안됩니다.

“증권 시장에 거래소가 가격에 개입하면 어떻게 될까요?”

시장이 어떤 세력에 의해, 혹은 그들의 심각한 경쟁에 의해 왜곡되면 안됩니다.

집을 파는 사람, 사는 사람 모두 중간에 가격으로 장난치는 사람이 없어야 하고 중개사는 안전하게 재산 이전을 도와주고 사후에 거래 책임까지 지면 됩니다.

결론은 “가격결정권”이 집주인에게 있어야하지 돈을 벌기 위한 부동산 중개업소에 있으면 안된다는 것입니다.

집주인들은 심각하게 생각해야할 문제입니다. 몇천만원 벌려고 우리가 얼마나 힘들게 일합니까.

특히 앞으로 상승장에서 이 원리로 우리는 가두리를 만나게 됩니다.