분양가는 땅+건축비+마진 이겠지만.. 분양이후엔
땅값 + 거주가치 + 재건축 프리미엄일텐데..

땅값은 느리지만 우상향. 이것도 서울경기쪽만 주로 그렇긴할테지만..뭐 어쨌든
2기신도시부터는 용적률높은 대단지들이 많아지면서 대지지분이 너무낮아서 파이가 작음.

거주가치는 신축에서 구축으로 갈수록 낮아짐. 감가상각.

재건축프리미엄은 구축으로갈수록 가격이 오히려 올라간 원동력인데 이게 가장 큰 고민의 영역.

2000년대 이후에 지은 아파트들은 이미 용적률이높고 대지지분이 낮은데 리모델링이든 재건축이든 얼마나 프리미엄을 붙일수있을까 + 늘어나는 세대수가 적어서 분담금이 높아지면서 추진 동력 약화에 따른 프리미엄 감소하지 않을까 하는 고민.

서울에 강남이나 마용성 경기 분당판교과천 일부 지방의 대장(수성구 해운대구 정도??) 등등 같은곳은 돈많은사람도많고 학군도 괜찮고 수요가많아서 이 동력이 안꺼지고 유지될수있을거같긴한데

그이하 노도강이나 경기도 애매한포지션 이하 대단지구축 준식축은 이제 재건축푸리미엄이 본격적으로 내려가면서 가격하방의 힘을 받지않을까하는 그런 고민.

학군도 사실 애낳고 잘키우려고 무리해서 좋은동네를 가는 케이스가 많은데 결혼도안하고 딩크도많고하몀서 출산율은 내려가는데에서 오는 학군 프리미엄 고민. Ai시대에 의대가 과연 15년이후에도 좋울까? 하는 고민. 까는게아니라 어떨까싶어서 하는생각임. 의대외에도 모든 전문직이나 고연봉 화이트칼라가 위협을 받는다면??

또한 주택연금의 경우에도 2020 2021 2022년에 급격히 증가했고 평균나이는 70대. 대충 70살이라고 봐도 한국평균슈면이 대체로 85였나? 연10만세대로 기억하는데. 그러니까 15년후부터는 알짜 지역 아파트가 공급나올수있는것에대 한 고민.

공급이 없지않냐? 라는말에서는 공급만놓고보면 발생하는 논리 충돌. 오펙의 감산량이 엄청난데 왜 유가가 70불선을 벗어나지 못할까? 물론 미국 브라질 등의 증산이 있고23년데 대량 1.4백만 배럴 증산을 하긴했지만 간산량은 더많음..사우디만해도 100만배럴 이상 감산때렸으니.. 아무튼 유가가 2022년처럼 100불넘어 트라이하지 못하는 것은 결국 경기침체아니냐 고금리아니냐라는 수요약세 논리가 현시점까지만보면 더 강한 구조. 집도 결국 경기순환을 타는 시클리컬이기때문에 공급만보면 안되고 수요도 같이봐줘야함. 수요는 집을 살 사람들의 자금 여력. 이 자금여력은 앞에서도ㅠ언급했고 아래에서도 언급하겠음.

가격적인 측면에서보면 좋자좋다하는건 이미 프리미엄잔뜩이라 비쌈. 아무리 서울경기 핵심지역이 좋다한들 가격선반영이 잔뜩된 상태라면 장기 우상향할지라도 단기적으론 하방사이클을 맞을수밖에없기도함. 에코프로에ㅜ빗대어 표횬하면 지금 서울경기 햑심지역은 에코프로 20만원일까 50만원일까 최고점이었던150만원일까??

어쨌든 결국 서울이나 경기 핵심지역 신축 정도 빼고는 장기적으로 업사이드가 별로 없지않을까 싶은게 생각. 빈익빈부익부.

마이크로 측면에서는 이렇고 매크로로 보면 더 암울한거같음..ㅠ 이건 부동산 쁀만 아니라 한국의 근본 가치가 휘둘리는것같아서..

2010년 이전에는 한국의 고도성장이 불러온 gdp상승 및 가계소득 증가가 부동산으로 이어져 가격 부양을 일굼. 이때는 월세로 신혼 살다 전세로 이사간다음 40대즈음 매매가 가능했을정도로 집값대비 잉여소득이 많아서 가능했던 부동산 상승. 심지어 전세대출개념도 잘없어서 전세는 자가부담비율이 훨씬 컸음 지금과 다르게.

반면 2010년 이후에는 박통의 빚내서 집사라 문통의 전세는 서민대출 이런 캐치프래이즈에서 비롯한 가계부채가 집값상승의 가장 큰 원동력. 플러스 저금리.

논외로.. 애도 안놓는데 청년 한명한명이 소중한 지금 전세피해로 자살하고.. 자기 친구가 자살한 걸 본 청년은 또 애 안낳고.. 높은 집값 대비 오르지 않는 임금은 국가의 부가 전반적으로 부동산으로 몰려서 가계 소비가 돌지않고 한 곳에 갖혀버리고. 기업으로 전가되면서 선순환이 일어나야하는데 이런 움직임이 둔화된지 꽤 오래됐죠. 이또한 2010년대 중반 이후 장기 저성장의 한 요인으로 보고있고요.

다시 돌아가서.

한국의 대출금리는 미국10년물과 연동이 되는데(정부의 은행 팔비틀기 변수는 있지만..) 따져보면 미국10년뮬이 2프로는 커녕 3프로 중반대로 회귀도 다년간 몹시 쉽지않은 매크로. 물가는 계속 안잡히고 고유가를 원하는 세력은 많으며 미국의 가계는 잉여자금이 많고 리쇼어링 등으로 블루칼라 호황이라 소비여력이 풍부. Gdp도 24년1분기 3.3프로 성장 예상 ㄷㄷ 미국급 덩치가. 이런데 기준김리 인하나 장기물이 쉽서리 내려올수 있을까? 기준굼리보단 장기물채권위 펀더에 대한 고민이 더 중요함. 어쨌든 장기물이 쉽사리2프로3프로초반까지 빠지긴 다년간 쉽지는 않음.

지정학이슈도 무시못함. 미국이 어쨌든 패권전쟁의 포커싱을 글로벌에서 중국에 집중하고있는민큼 후티나 러시아 등 약해진 미국의 고리에 발맞춰 꾸준히 분쟁이 발생함. 그럼 앞으로는 다시 세계화의 시대고 평화의 시대가 오며 팍수아메리카나가 재현될까? 이것돠 다 반대로 갈 것으로 생각. 트럼츠가되면 이 기조는 강해질거고.

중국의 저렴한 공산품 수출에서 비롯된 디플레의 수출도 상당히 길이 막히면서 경제성장이 받쳐주는 국가는 고성장고물가가되고 유럽이나 한국처럼 중국과의 비즈니스를 통해 기존의 성장 방정식울 일궈온 곳은 저성장고물가. 즉 스태그플레이션의 재발위험이 상존해보이고.. 70년대 수준까진 아니라더 약한 수준의 스태그는 상당히 가능성이 높아보이는..

결국 부동산 부양의 2축인 가계 잉여소득 증가도 한국의 저출산 저성장 탈세계화 수입물가상승으로 쉽지않고 가계부채증가도 소득여력감소 고금리장기화 및 한은의강력한 가계부채 대체 정책으로 쉽지않아보임.

결국 빈익빈부익부로 잘가는 대장동네만 이어지고 나머지는 보합내지는 일정수준내려온 지금에서 꽤나 횡보하지않을까하는 고민.

원화베이스로 놓고보면 이렇고.. 한국 부동산운 사실상 내수원툴. 글로벌자금이 몰리는 미국증시나 코인과는 대척점에 있는 존재. 결국 달러베이스나 코인베이스로 놓고보면 한국 부동산은 원화로는 올라도 기타 통화나 대체자산대비로는 플랫하거나 오히려 내려올 수 있는 문제.

뭐가문제냐 원화기준만 올라도 전혀상관옶다 가 아니라 원화가 계속 약해지는 것은 수입물가가 올라가고 한국 전반적인 가계소비 여력이 약해지는 문제.
극단적으로는.. 한국으로 외화유입이 약해진다는 것이기때문에 한국의 발권력은 한은이 가진 외화가 그 펀더멘탈이 흔들림. 즉 한은의 발권력도 약해져서 돈을 더 풀 수 없게되고 시즁 통화가 경색될슈도 있는 그런 위험. 경기부양도 쉽지않아지는..

한국 국공채발행하면되지않냐? 펀더 훼손에따라 원화가치가 내려온상태에서 한국채권이 메리트가 빠지게되면서 채권금리가 올라가고 이는 회사채 조달금리에도 악영향을 줘 결국 은향채에더 충격을 줌. 은행채가높으면 대출금리도 덩달아올라가고.. 돈빌리는 가계도 더욱비싸게빌려야하고.. 시중의 통화유통속도가 내려갈 위험..

Gdp = c + i + g × nx 공식에서

고도성장기 대비
가계소비감소 기업 및 정부투자 축소 순수출 약세.
과거 한국이 고도성장을 일군 방정식이 계속 약해지고 무너지고 있는게 어느덧 2년째 관찰 중. 앞으로 이걸 시원하거 엎어치기할수있을까??

한국이 중흥기를 재차 맞이했으면 하는심정에서 시원하게 엎어치기해서 한판 뒤집어서 세계 5위국가 이내로 들어가면 좋겠지만.. 어떤식으로 탈압박을 할지 정책당국자를 잘봐야하는데 한국정치 꼬라지보면 별로 기대가안되는것도 팩트 ㅠㅠ

부동산과 한국의 기초 펀더멘탈에 대한 고민을 한번 적어봤습니다.

긴글봐주셔서감사함다.ㅁ