부동산 하락론자 전문가들은 많은데 이런 접근법은 못봐서 내생각 한번 적어봅니다.

■ 내소개
- 부동산 하락론자
- 집없음, 캥거루족(부모님집 -> 회사까지 15분 소요)
- 30대중반
- 연소득 원징 1억가량
- 언젠가 독립을 하긴 할 부동산 예비수요자 (지만 독립해도 집 살 생각은 없음)
- 경제나 부동산 전문가 전혀 아니고 컴퓨터 전공하고 소프트웨어 개발하는 일반 직장인

■ 본론의 쉬운 이해를 위한 간단 전제
- 전제1: 다른 변화 없이 시중 통화량이 두배로 늘어나면 모든 실물 자산 가격도 두배로 오른다. (예: 코로나 시기 미국의 양적 완화와 제로 금리로 통화량이 늘어 한국 부동산을 포함한 전세계 모든 자산 가격이 상승했다.)
- 전제2: 투자 시장이 [주식/채권] 둘만 있다고 가정하고 다른 변화 없이 채권 수익률이 올라간다면 → 주식에 투자되어있던 자금은 채권으로 옮겨가게되고 주식은 변화없이 가만있었지만 가격이 떨어지게된다.

■ 내가 부동산 하락을 예상하는 이유
1. 한국 주거용 부동산은 개인의 자금으로만 구성돼있다. (리츠가 없으니)

2. 최근까지 한국에서 개인이 할 수 있는 재테크 수단은 부동산밖에 없었다.
- 일반적인 개인의 재테크 수단은 예금을 제외하면 주식(한국주식)과 부동산 정도다. (최근엔 개인도 해외주식, 채권, 원자재, 코인 등 다양한 투자가 가능하지만 이게 가능해진건 몇년밖에 안됐고 그전엔 전혀 불가능하거나 접근성이 매우 떨어졌었다.)
- 개인이 투자 가능한 재테크 방법인 [주식, 부동산] 중 주식은 늘 박스피였고 주식으로 돈버는 개인은 극소수다보니 주식하면 망한다는 말은 진리처럼 전해지며 개인 주식 투자자 수는 매우 적었다.
- 때문에 한국에서 재테크하지 않는 사람(예금)을 제외한 대부분의 개인 투자 자금은 부동산 시장으로 몰렸었다.

3. 한국인의 투자 수단은 부동산밖에 없었지만 그 투자 결과도 항상 좋았다. (사이클은 있지만 늘 우상향 해왔으며 투자 수익률도 높았다.)
- 한국 인구수는 항상 증가해왔고 / 경제 성장률도 매우 높았었다. (한강의 기적)
- 부동산 수요는 항상 증가해왔고 / 소득도 물가상승률 이상으로 늘기만 해왔는데 / 개인의 모든 투자 자금은 부동산 시장으로 몰렸으니 / -> 부동산 시장은 항상 우상향하며 호황이었다.
- 부동산 불패 신화의 구조

<패러다임의 전환>

4. 저출산율 (이미 널리 알려진 내용이고 찬반 논란도 있지만 내가 말하고자하는 전체 내용에서 이부분은 중요치 않으니 이 내용을 무시하더라도 전체 주장의 맥락은 바뀌지 않는다.)
- 인구가 10% 줄어드는데도(5,000만 -> 4,500만) 한참 걸리던데 작은 문제 아닌가?
- 아니다. 출산율이 줄어드는건 앞으로 태어날 사람이 줄어드는거고 이미 태어난 사람수는 출산율과 무관하게 유지되기때문에 전체 인구수는 큰 변화가 없다.
- 출산율 수치 0.7은 인구가 유지되는 출산율 수치 2.1 대비 1/3이다.
- 집을 판매하는 주택 공급자수(노년층)는 계속 유지되지만 집을 구매하는 주택 수요자수(청년층)는 한 세대마다 1/3로 줄어든다는 뜻이다. (30대가 집을 팔기도 하고 80대가 집을 사기도 하겠지만 보통은 그 반대가 훨씬 많으니)
- 시간이 지날수록 재개발,재건축은 비경제적이 되어 신축은 사치의 영역이 돼 이 사치 비용을 지불하는 사람만 신축 주택에 거주할수 있고 이때만 신축 주택이 지어진다.

5. 한국은 장기 저성장 국가로 진입 (이 내용도 마찬가지로 틀렸거나 무의미하거나 반대해서 무시하더라도 글의 전체 맥랙은 안바뀐다.)
- 한국은행 오피셜이며 imf 등 세계 주요 기관들도 같은 전망이며 imf의 이 관련 전망은 잘 틀리지 않는다.

6. 4,5번 내용의 부동산 악재들이 실제 영향이 있을지 없을지 모르고 이를 유의미하게 보는사람도 있고 아닌 사람도 있지만 그게 중요한게 아니라 이글에서 집중하는 포인트는 나를 포함해 저걸 유의미하게 보는 사람들이 존재한다는것이다.
- 또한 4,5번 내용은 이미 발생한 일이고 사실이므로 이를 인지하는 사람들은 점점 늘어난다. (부동산 시장 참여자 다수는 부동산 시장 상황 변화를 액티브하게 캐치하거나 반응하지 않는다, 부동산 보유자는 투자자 외에 실거주자도 존재)

7. 또 이제는 한국주식/부동산 외에 [해외주식, 채권, 원자재, 코인] 같은 개인이 투자 가능한 추가 투자 수단이 생겼다.
- 이중 미국 주식을 예로들면 한국 가계 자산은 부동산에 몰빵돼있어 한국 정부는 부동산을 예의주시하지만 미국 가계 자산은 미국주식(401k)에 몰빵돼있어 미국정부는 미국주식 가치 보호에 애쓴다.
- 한국인도 이제 세계 최강국인 미국의 정부가 최우선으로 보호하며 항상 우상향하는 자산인 미국 주식에 투자할 수 있게 됐고 여기에 매력을 느끼는 한국투자자는 이미 미국주식에 투자하기 시작했다.

8. 한국 부동산의 상황을 보면 부동산 전문가나 개인들의 한국 부동산을 전망하는 스펙트럼은 다양하지만 [폭등/상승/보합/하락/폭락] 으로 나눌때 상승론자들조차 과거같은 폭등을 전망하는 사람은 이제 없다.

<결론>

9. 부동산은 더이상 폭발적으로 우상향하는 투자처가 아니게 됐으며 동시에 이를 대체하는 기대 수익률이 더좋은 대안 투자처가 생겼다. (수십년간 이어져온 패러다임의 전환이 이제 막 발생)
- 이 사실을 인지하는 사람은 점점 늘어나게되고 부동산 투자 자금은 점점 기대수익률이 더 높은 대체 투자처로 옮겨가게된다.
- 미국주식을 예로들면 이미 코로나를 기점으로 폭발적으로 늘었고 앞으로도 더 늘어날 것이다.
- 한국주식 참여자도 코로나때 많이 늘었지만 미국주식에 비해 누적 수익률은 좋지못해 항상 미국주식과 비교당하고있으며 비교적 한국주식은 투자 수요가 줄고 미국주식은 늘고있다.
- 이처럼 한국부동산 또한 미국주식 등의 대체 투자처 간의 수익률 비교는 계속될 것이고 기대 수익률이 높은곳으로 투자 자금은 이동하게 되어있다.
- 부동산 하락론자만 부동산 시장에서 빠져나가는게 아니라 [보합론자, 약상승론자] 까지도 부동산 시장에서 철수하게 되는것이다.
- 한국인에게 워렌버핏이 여태까진 나랑 관련없는 사람이었지만 그에게 동의한다면 이젠 그의 운용사에 내 돈을 맡길수 있는 관련있는 사람이 되었고 이제 패러다임은 바뀌었다.

10. 부동산보다 대체 투자처(미국주식등)의 기대 수익률을 높게보는 전망이 늘어날수록 부동산 투자자금은 대체 투자처로 옮겨가게되고 이 과정에서 부동산은 가격이 하락하게 된다.
- 원화보다 달러가 훨씬 더 안전자산이며 한국 부동산 기대 수익률보다 s&p500의 기대 수익률이 높다면 국내 부동산 투자금은 s&p500으로 옮겨가게된다.
- 한국 시중은행의 예금보다 미국 국채가 훨씬 더 안전자산이며 금리 또한 미국채가 높다면 국내 은행 예금은 미국채로 옮겨가게된다.

■ 결론 3줄 요약
1. 과거엔 개인의 재테크 수단은 [주식, 부동산] 밖에 없었으며 이중 부동산만 가격이 우상향해 모든 개인의 투자 자금은 부동산으로 몰렸었다.
2. 이제는 부동산은 가치가 우상향하는 자산이 아니게 됐으며 동시에 기대 수익률이 더 좋은 대체 투자처가 생겼다.
3. 부동산 투자 자금은 기대 수익률이 더 높은 대체 투자처로 옮겨가게 되어있고 부동산 가격은 자체의 악재없이도 하락하게된다.