요즘 부동산 시장을 보면 신축 선호현상이

심화되는 것을 넘어 정말 과열이 되고 있다

물론 신축이 준신축이나 구축 아파트보다

먼저 가격이 오르는 것은 너무나 당연하지만,

신축이 치고나가면 준신축과 구축이 뒤따라가고

그때 다시 한번 신축이 치고나가는 것이 정석인데,

이제는 준신축이나 구축이 뒤에서 따라오든말든

신축은 전고점을 회복하고 격차를 벌리고 있다

이렇게 요즘 신축 선호현상이 심화되는 이유로

많은 사람들이 상품성에 대한 이야기를 하는데,

물론 인테리어, 커뮤니티, 조식 서비스, 조경 등

구축과는 비교할 수 없는 신축의 상품성이 있지만

나는 요즘 신축 선호현상이 심화되는 이유로

'구축의 멸실'을 꼽는다

사람들은 20년이 넘어가는 중고차는 당연히

언젠가 폐차되어 사라질 것이라고 생각하면서

지은지 40년이 넘어가는 구축 아파트는

부수기 전까지는 영원할 것이라고 생각하는데

그러나 현실은 그렇지 않다

집도 중고차처럼 시간이 지나면 사라진다

여러분은 길가다가 흉가나 폐가를 보면

여기서 사람이 살 수 있다는 생각이 드시는가?

아마 흉가나 폐가라고 하면,

머릿 속에 어디 시골마을 폐가들이 떠오르실텐데

당장 재개발 추진구역 몇군데만 가보시면

'서울에 이런 폐가들이 있었다고?'라며 놀랄 것이다

그것은 현재 우리가 '살 수 있는 집'들이 밀집된 지역

즉, 아파트 단지나 주거지에 있으니 느끼지 못할 뿐이다

그러나 이미 서울과 수도권 곳곳에서는

사람이 '살 수 없는 집'들이 점점 늘어나고 있다

이러한 현상은 비단 노후주택이나 빌라 뿐만 아니라

이제는 아파트까지 그 현상이 점차 확대되고 있는데,

앞서 언급한 '구축의 멸실'이 본격화되기 시작한 것이다

자, 여러분은 몇년도에 준공된 아파트까지

거주할 수 있다고 생각하시는가?

2000년대까지를 준신축이라고 보면,

1990년대 구축에서는 살 수 있으신가?

1980년대 구축은 안되는가? 1970년대는?

연도가 점점 내려갈수록 머리도 점점 아플 것이다

우리는 직감적으로 알고 있다

외벽 갈라짐, 층간소음, 녹물, 주차난

'아, 1970-80년대 아파트는 안되겠구나'

그래서 나는 아파트에 사람이 살 수 있는 기간

즉, 아파트의 수명을 40년 정도로 본다

쉽게 말해서 지금으로부터 대략 40년전인

1980년대 중반 이전에 준공된 아파트들은

정말 서울 핵심지에 위치하고 있지 않는 이상

이미 집으로써 수명을 다하고 멸실이 시작된 것이다

그렇다면 앞으로 시간이 지나면 지날수록

준공 후 40년 넘는 아파트는 점차 늘어나게 되는데

문제는 준공 후 40년이 넘는 아파트들이

해마다 같은 숫자로 멸실이 되는 것이 아니라

아파트라는 주택의 수요가 폭발적으로 늘어난

80년대~90년대에 공급이 집중되었기 때문에

앞으로 멸실될 아파트도 폭발적으로 늘어나게 된다

즉, 현재 신축 아파트로 수요가 몰리는 이유도

80년대 지어진 구축들이 40년이 넘어버린 상황이라

80년대 구축의 멸실물량은 크게 늘어나고 있는데

20년대 신축은 멸실물량 만큼 공급되지 않고 있으니

서울/수도권의 총 주택수가 감소할 뿐만 아니라

공급이 적은 신축 품귀현상도 심해질 수 밖에 없는 것이다

비유하자면,

1980년대 대량 생산된 중고차들이

더이상 구실을 못하고 폐차장으로 향하고 있는데

2020년대 신차를 만드는 자동차 공장은

사업성이 안나와 돌아가지 못하고 있는 꼴이다

그러니 어쩌다 조금 신차가 생산되어 나오는 날에는

사람들이 웃돈을 주고서라도 신차를 사려고 하는 것이다

이것이 바로 요즘 부동산 시장에서

신축 품귀현상이 일어나고 있는 이유이고,

90년대 중고차들이 대거 폐차를 기다리는 상황에서

자동차 공장이 다시 정상적으로 가동되지 않는 한,

앞으로도 계속 심해질 수 밖에 없는 일이기도 하다

신축이 계속 비싸질 수 밖에 없는 이유

(부동산스터디 광장동 님 글 펌.)