부동산유동화담보부채권
긴 글을 읽기 귀찮은 사람들을 위해 우선 어떤 투자 방법인지 설명하자면 천만원 이상부터 투자가 가능한 상품이며, 연 5~6%의 고정금리를 받을 수 있다. 1년 단위로 계약되며 매월 금리를 나누어 받다가 1년 뒤 원금이 상환된다. (6% 고정금리, 1억 투자 시 이자 600만원을 매월 50만원씩 나눠 받고 1년 이후 원금 1억을 상환 받는다.) 자세한 내용은 아래 글 참조!

그동안은 월급관리를 어떻게 해야하는지 저축과 투자 비중을 어떻게 나누어서 자산을 만들어 가는지에 대한 이야기를 주로 다루었다면 오늘은 목돈을 어떻게 운용해야할지 모르겠거나, 혹은 부동산에 투자하고 싶은 사람들이 이용할 수 있는 방법을 이야기 해보려고 한다.

물론 목돈을 그냥 거치 형태로 투자를 이용하면 간단하지만 주로 고객들을 보게 되면 매월 얼마씩 적립식으로 투자하는 것은 돈을 모아가는 가정이니까 괜찮다고 생각하지만 수천만원 이상의 돈을 한 번에 투자하는 것은 많이들 두려워한다.

그렇다고 예금에 맡기자니 예금 금리는 지금 거의 없다고 봐도 무방한 수준이라 내 돈을 놀리는 것 같고 어디 적당히 맡길 곳 없나.. 하는 분들에게 ‘부동산유동화담보부채권’을 추천 드린다.

우선 요즘 많은 분들이 영끌을 해서 부동산을 투기용으로 구매하려는 경우가 많은데 우선적으로 말리고 싶다. 어짜피 앞으로 계속 살아야할 거주용 부동산을 구매하는 과정에서 대출을 받아서 구매하는 것은 내 집이 생긴다는 관점에서 괜찮다고 생각하는데 시세차익을 목적으로 구매하는 경우는 상당히 위험하다고 생각이 든다.

부동산 불패, 많은 사람들이 부동산은 무조건 오를 테니 늦기 전에 지금이라도 구매해야한다. 라는 것인데 과연 부동산은 항상 오르는 것일까? 주식으로 돈을 잃었다는 사람은 많아도 부동산으로 돈을 잃었다는 사람은 보기 드문 거 같은데 부동산 투자가 답이 아닐까? 라고 생각이 들 수 있는데 아니다. 부동산은 불패가 아니다.

부동산은 최근에 엄청나게 가격이 상승했기 때문에 사람들의 관심이 집중 되어 투기 광풍이 부는 것이지. 지난 과거의 부동산 가격 추이를 살펴보면 2007년부터 거의 10년간 부동산 가격은 횡보했다. 하락과 상승을 반복하며 가격의 변화가 거의 없었던 것이다.

우리가 주식을 구매했는데 10년 동안 가격이 오르지 않는다고 생각해보자 10년을 버티는 사람도 몇 명 없었을 것이고 그 전에 주식을 팔고 다른 것을 구매했을 것이다. 근데 왜 부동산으로 돈을 잃었다는 사람은 몇 명 없는 걸까. 우선 부동산은 가격이 크다. 억 단위의 금액으로 거래하기 때문에 10% 정도만 가격이 하락해도 수 천만원의 손해가 발생한다. 그래서 손절 자체가 어렵다.

추가적으로 부동산은 가격 상승을 노리기도 하지만 내가 실제로 거주하는 경우가 상당수다. 어짜피 내가 거주하고 있는 집이기 때문에 가격이 안오르고 하락하더라도 그냥 살면서 버텨보자라는 존버가 가능하다. 구매 판매 과정이 서류작업, 세금 등으로 복잡하기도 하기 때문에 부동산 거래는 쉽게 이뤄지지 않는다. 그래서 가격이 떨어진 상황에서 판매하는 사람이 없으니 부동산으로 돈을 잃었다는 사람을 보는 것이 어려운 것이다.

반면. 주식은 손가락 터치 몇 번이면 구매, 판매가 가능하다. 그렇기 때문에 사람들이 가격이 하락하는 시기에 버티는 것을 포기하고 쉽게 판매해버리는 것이다. 거래 과정이 간략하기 때문에 사람들이 존버를 하지 못하는 것이다.

같은 기간 동안 부동산과 주식 중 어떤 것이 더 많이 올랐을까? 국내 기준으로 지난 33년 동안 물가는 3.3배 증가하였고, 부동산의 가격은 16.8배, 국내 주식은 20.2배가 증가했다. 해외 주식은 더 높은 폭으로 증가했다. 이처럼 주식의 상승이 더 크지만 주식으로 돈을 번 사람보다 부동산이 많다고 보이는 것은 장기투자를 하지 못했기 때문이다.

그리고 앞으로 과연 부동산 가격이 계속 오를까..? 쉽게 예측하기 어렵지만 가까운 일본의 상황과 고령화의 상황을 고려하면 개인적으로는 서울을 제외한 나머지의 부동산 가격은 하락할 것으로 보인다. 서울조차도 지금 일부 투자자들이 생각하는 것처럼 계속 오르기만 할 것처럼 보지는 않는다. 물론 부동산 전문가는 아니기 때문에 개인적인 의견으로 들어주시면 좋겠다.

그래서 부동산유동화담보부채권이 뭔데! 라고 물을 수 있을 것이다. 그래서 부동산 투자를 하지 말라는 것 같 은데 왜 부동산 상품을 가져오느냐! 라고 생각할 수도 있는데 우선 부동산유동화담보부채권은 내가 부동산에 직접 투자를 하는 것이 아니다. 부동산 개발이나 매입을 위해 자본이 필요한 사람에게 우리가 채권처럼 돈을 빌려주고 이자를 받는 구조이다.

카카오나 토스에서 소액투자를 보다보면 P2P 투자라고 해서 부동산을 짓는 사람들에게 내 돈을 빌려주는 상품들이 많다. 쉽게 이야기하면 기존의 P2P의 구조는 A라는 사람이 건물을 구매 하는데 총 100억이 필요하다. 개인자본이 10억이 있고 이곳저곳에서 대출을 70억을 받았는데도 20억이 모자란 상황에서 모자란 돈 20억을 빌려달라고 개인들에게 요청하는 거다. 개인들은 여럿이 모여서 20억을 만들고 A에게 빌려주는 것이다. 이 과정에서 부동산을 담보로 잡는 경우도 있고 안 잡는 경우도 있다. 그리고는 꽤나 높은 약 10% 이상의 이자를 받는 것이다.

그러나 P2P대출은 상당히 위험하다 2020년 기준 연체율이 약 20%에 육박한다. 20억을 빌려둔 것에 대한 이자를 매번 상환 받아야 하고 만기에는 원금을 돌려 받아야 하는데 돈을 빌린 사람이 돈을 갚지 못해서 연체가 되는 것이다. 잠시만 연체되고 다시 상환을 한다면 예상보다 돈을 돌려받는 기간이 길어질 뿐 손실을 보지는 않을 것이지만, 연체가 시작되면 파산등의 이유로 인해 돈을 아예 못 갚은 경우가 생기는 것이 위험하다.

부동산을 담보로 잡았는데 뭐가 문제야? 100억짜리 건물 팔아서 내 돈 돌려받으면 되지! 라는 건데 보통 연체로 인해 담보로 빼앗긴 부동산은 경매를 통해서 판매가 되고, 경매는 원래 가격보다 저렴하게 판매가 된다. 만약 80% 정도 가격에 팔려서 80억을 받았다고 한다면 개인간의 거래는 우선순위가 되지 않기 때문에 우선 금융권에서 받은 70억 대출이 우선 상환 될 것이다. 그럼 10억이 남는데 여기서 20억을 빌려준 사람들이 가져가는 상황이 발생하는 것이다. 원금손실이 일어나는 것이다.

부동산유동화담보부채권도 구조자체는 P2P대출과 유사하다. 그러나 기존 P2P대출은 개인과 대출을 받는 사람의 1:1 거래 방식이였지만 이것은 개인과 대출자 사이에 금융사가 끼어드는 것이다. 개인들이 모집한 20억이 바로 대출이 필요한 사람에게 전달되는 것이 아니고 금융사를 통해 전달되고 대출로 인해 발생한 이자의 일부를 금융기관이 가져가는 것이다. 대신 연체나 미납으로 인해 담보가 경매에 넘어가거나 했을 때 개인이 손실을 볼 수 있는 경우를 보증해주는 것이다.

보증해주는 방법은 부동산의 질권을 금융기관이 가져오는 것이다. 질권이란 채권자가 채권의 담보로서 채무자에게 받은 물권으로서 채무의 변제가 있을 때까지 유지함으로서 상환을 강제함과 동시에, 상환을 못 할 경우에는 우선적으로 변제를 받는 것이다.

잠깐 동안 연체가 진행되는 경우에는 연체 이자가 발생하기 때문에 금융기관은 받는 이자가 높아진다. 그래서 연체가 잠시 일어날 것이라고 판단되는 경우에는 고객에게는 정상적으로 이자를 매월 지급해주고 금융기관이 연체된 이자를 추후에 수령한다. 그런데 채무자가 파산 등의 이유로 돈을 갚지 못하는 경우가 되면 질권을 소유하고 있기 때문에 부동산을 직접 경매에 판매하여 우선적으로 금액을 회수하는 것이다.

그렇다면 100% 안전한가? 그것은 아니다 이론적으로 여러 곳에서 동시다발적으로 파산이 이루어져 금융기관의 자본보다 더 큰 금액의 피해가 발생하거나 하면 연체가 길어질 수 있고 원금 손실이 발생할 수도 있지만 아직 한번도 피해사례가 생긴 적은 없다. 하지만 이론상으로는 가능하다는 점을 유의하기 바란다!

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주식·투자: 현직 보험사 직원이 알려주는 보험꿀팁 #1 우선 나는 현재 미래에셋생명에서 금융컨설턴트로 일을 하고 있는 직원임. 삼성화재에도 등록이 되어 있어 생명보험, 손해보험을 다룰 수 있고 변액보험도 다룰 수 있음. 원래는 보험 뿐만 아니라 저축,투자,절세,증여 등의 종합적인 상담을 하는 직업이지만, 블라인드를 보니 보험에 대해 잘못된 정보를 가지고 있는 사람이 많은 것 같아서 일주일에 한 번씩 팁을 공유할 계획.오늘은 우선 기본적인 내용부터 다루고 앞으로는 변액보험, 개인연금, 보험의 진화 과... Blind