토픽 부동산

For the 선거 By the 선거 Of the 선거.

KEB하나은행 · 가******
작성일2019.12.19. 조회수1,931 댓글74

투자가이드 18편에 즈음하여..

가끔 긴 글 쓰는 횽이 돌아왔다. 근데 얘네는 점점 짧아지는데 나만 긴 것 같아서 억울하다. 이제 나도 짧게 쓸거다.

어김없이 두달 정책이 나왔다. 이제 53일 간격이라고 한다. 점점 짧아진다. 그리고 점점 과감해진다. 김건모도 아니고..

제일 먼저 이번 12.16 사태에서 정부의 대책이 국민의 주거 안정을 위해 노력한다고 느낀 사람이 있나 궁금하다. 근데 나만 그런 것 같진 않다. 무려 여당 대표와 여당 정책위 수석 부위원장이 실수요자를 위한 대책을 내달라는게 기사화되었으니 말이다.

https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2019121808307675934

이번 투자 가이드의 요약은 한놈만 팬다이다.

15억 이상의 집은 적폐이니 존나 패겠다. 그러면 서민 주거는 저절로 안정이 될 것이다!!!

한때 아이큐 150은 넘었는데, 언어영역 많이 틀리면 1개 틀리는 인생을 살아왔는데, 내 머리론 이해를 못하겠다. 15억 이상 집주인을 존나 패면 3~4억짜리 서민의 주거가 저절로 안정되는 세상.

세상 누구도 경험하지 못한 World Premier 전략. 소득주도성장, 학점주도교육과 맞먹는 한번도 경험하지 못한 나라가 요기요! 딜리버리 히어로가 배나온민족을 인수하는 이유가 여기 있었나보다.

피에스 1. 그래도 제목이 명색이 투자가이드인데, 간단한 흐름은 짚어주고 가야지.

- Back to the basic. 세상이 미쳐 돌아가면 본질에 충실하라.

금융은 실물 경제의 혈이다. 피가 안돌면 뒤지는데... 자꾸 죽으라고 들이밀땐 별수 있나. 링겔이라도 맞고 있으려면 내 자리 보존할 수 있는 곳에서 버텨라. 자꾸 새로운 환자들 들이밀고 들어오면 링겔은 커녕 네 피도 뽑히는 수가 있으니..

다시 풀어 말하면, 본질적인 입지와 수요 공급을 기본으로 접근해라.

1. 찬바람이 불때는 입주 물량 있는 곳은 피해라.

2. 같은 매매가(비슷한 연식이라고 가정)면 전월세 높은 곳(도심)에서 살길을 찾아라.

3. 그리고 부동산은 결국 땅이다. 땅값 높은 곳에서 버텨라. 돈 있으면 입지 좋은 재건축에 묻을 마지막 기회가 아닐까 싶다.

이건 단기 흐름이고, 9억이하 최초 내집 마련은 자금만 된다면 고민하지 말고 사라. 단, 본인의 생활 반경을 고려해서 최대한 서울 중심에 가깝게. 그리고 타겟 부동산 돌면서 최대한 빠른 잔금이 가능하다며 부동산에 눈도장을 찍는다면 분명 네이버에 안올라오는 급매를 잡을 수 있을 것이다.

피에스 2. 저번 17번째 선거 대책 이후 글을 쓰며 부산을 보라고 했는데, 1달간 가격이 어땠나? 서민 주거 안정에 도움이 되었나? 정답은 "서민주거"를 빨리 읽으면 될 것 같다. "선거!"

피에스 3. 점점 개그맨들이 설자리가 없어진다. 무려 금융위원장님께서 옥수동에 전세살며, 잠원과 세종시에 집을 가지고 계셨는데, 버블과 폭락에 대비해야 한다며 "세종시" 세입자에게 집을 판다고 알렸다고 한다. 사는놈 기분 참 좋겠다. 버블버블 사서..물론 임팩트 측면에서 금융위원장 이야기를 했지만 장차관급 인사들 모두 세종시 집을 판다고 하니 지역 균형 발전과 세종시 부흥을 이야기하는 이해찬은 무슨 기분이 들까? 물론 아무 생각 없겠지.

피에쓰 4. 부동산 투자의 신 흑석겸 선생님의 동생까지 흑석동에 재개발 물건을 같이 매입했다고 한다. 본인은 모르는 사이에 와이프가 사고, 본인의 손은 은행에 가서 싸인을 했다는 007 뺨치는 첩보 능력과 냉철한 판단력과 러시아에서도 뻗는 가제트 팔, 국토부 실무진도 잘 몰랐다는 12.16 사태를 예견하고 공개적으로 매각 세레머니를 하신 그 분. 근데 하루 전에 동생이 샀네? 여기가 스미스씨네 가문인가. 미스터앤미세스도 아니고 서로 속고 속이는 엄청난 집안인가 보다. 역시 범접할 수 없는 투자의 신. 투자의 기운이 나도 모르게 가족을 이끄는 그 분. 일일히 연락하며 집 좀 사라고 브리핑하는 손씨 아줌마는 하수다.

피에쓰 5. 문득 떠오른 노래 가사 좀 바꿔봤다.

촛불에서 나온 청와대 (2019) - Feat. 실수요

참 열심히했죠 문형
나 후회는 없어요

우리 같이 꿈꾼 그 집
많이도 울었었죠

한때는 나도 촛불들였어요
이제는 촛불 한자루도 없어요

정말 정말 열심히 살아온 인생이
그게 벌써 수십년 인데도

촛불에서 나온 청와대가 그 정도라면
야 쪽 팔린줄 알아야지

별거 없더라 공정과 정의
흑석동에 가서 집 사야지

(Rap)
천개의 핸드폰이 있다면
설문조사만 하고싶어

계절이 지나 나온 십팔번 발표에도
내집을 사고싶어

이제는 널 떠날것
Why Why?

투표하지말것
Why why?

촛불에서 나온 청와대가 그 정도라면
야 쪽 팔린줄 알아야지

흑석동과 과천을 어떻게 사라는 말이냐
내가 김의겸도 아니고

내가 김수현도 아니고

피에쓰 6. 정치는 그렇게 해선 안된다. 배고프다는 사람에게 필요한건 배부른 사람 쥐어 패는게 아니라.배부른 사람이 가진걸로 밥지어서 서로 나눠먹는거다. 쌀 한 공기로 밥 지어서 부자들 두 그릇 주고 가난한 사람도 한그릇 먹을 수 있게 밥 세그릇으로 나눠먹는게 정치란 말이다.

재건축 재개발 풀고, 공공임대 확보해서 진짜 주거안정이 필요한 수많은 사람들에게 살집을 마련해주는게 정답이지 배고픈 사람과 배부른 사람 둘 다 행복할 수 있는 법을 놔두고 왜 갈등을 일으켜서 선거용 대책으로만 써먹으려고 하는지 정말 알수가 없다.

피에쓰 7. 쓰다보니 또 길다. 난 원래 길어서 짧은게 안되나 보다.

피에쓰 8. 요즘 아리랑과 더불어 민족의 타령이 된 보유세 타령에 대한 글 덧붙인다. 이진우 경제평론가님의 글.

부동산 가격을 잡기 위한 수단으로 보유세의 인상을 효과적인 카드로 생각하고 제안하는 경우가 많습니다. 그러나 보유세는 몇 가지 이유로 우리가 생각하는 것만큼 깔끔하고 개운한 해법은 아닙니다. 장단점이 뚜렷하다는 뜻입니다.

보유세의 장점은 비싼 주택 또는 많은 주택을 소유한 이들의 부담을 늘려서 매물로 내놓도록 유도하는 효과가 있습니다. 일종의 벌금인 셈이죠. 그러나 몇 가지 단점이나 함께 생각해볼 점이 있습니다.

1. 보유세는 원래 그런 용도나 목적으로 만든 세금이 아닙니다.

우리나라의 보유세가 외국에 비해 낮으니 외국 수준으로 맞춰야 한다는 의견이 있지만, 우리나라의 보유세와 외국의 보유세는 성격이 좀 다릅니다. 그리고 최근의 종부세율 인상으로 이제 종부세를 내는 분들의 평균 보유세율은 OECD 국가들보다 더 높습니다.

우리나라보다 보유세율이 높은 미국 같은 나라는 그 집이 존재하는 지역에 도로를 만들거나 학교를 만들고 업그레이드하는 용도로 보유세가 쓰입니다. 아파트로 치면 일종의 관리비 입니다. 그래서 일부 국가에서는 보유세를 보유자가 아닌 거주자(세입자)가 내도록 하기도 합니다. 그러나 우리나라의 재산세는 그런 용도로 쓰는 세금도 아니고 그런 목적으로 걷지도 않습니다.

보유세의 또 다른 목적은 공공재의 개념을 갖는 부동산을 효율적으로 사용하지 않고 그냥 보유하기만 하면서 지대를 추구하려는 투자자를 벌하려는 목적도 있습니다. 그럴 경우에 보유세는 주택이 아니라 나대지나 낮은 건물처럼 더 높게 지어서 더 효율적으로 쓸 수도 있는데 그렇게 하지 않는 보유자들에게 무겁게 부과됩니다. 그 세금이 싫으면 얼른 건물을 지어 올려서 사회적 효용을 제공하라는 의미 입니다.

그런데 우리나라의 종부세는 더 이상 개발할 수 없을 만큼 용적률을 가득 채워서 지은 아파트들에도 비싸다는 이유로 부과됩니다. 오히려 나대지에 부과되는 종부세는 더 세율이 낮습니다. 우리나라의 종부세가 외국의 보유세처럼 지역 관리비용이나 개발 촉진 부과금의 용도로 사용되지 않고 있다는 의미 입니다.

2. 보유세의 한국적 개념은 부유세인 듯합니다.

다른 나라들이 보유세를 그런 의미로 쓰고 있지 않다고 해서 우리도 같은 용도로 써야 한다는 법은 없습니다. 우리나라는 보유세를 부유한 사람들이 내도록 하는 일종의 부유세로 활용합니다. 소득이 높은 사람이 높은 소득세를 내듯, 자산이 많은 사람에게 무거운 부유세를 부과하는 게 잘못된 개념은 아닙니다. 어차피 세금은 소득이 높거나 자산이 많은 사람이 내는 게 합리적입니다.

그러나 부유세의 개념으로 종부세를 적용하기엔 몇 가지 모순점들이 있습니다. 10억원짜리 주택 3채를 보유한 사람이 40억원짜리 주택 한 채를 보유한 사람보다 덜 부유함에도 종부세는 10억원 3채가 더 많이 부담합니다. 부유세의 개념이라면 설명되기 어려운 대목입니다. 30억원짜리 아파트와 30억원어치 예금이나 주식 채권을 보유한 사람은 다른 부채가 동일하다면 동일한 부유세를 내는 게 옳지만 그렇지도 않습니다. 취지를 설명하기 어려운 세금입니다.

굳이 성격을 정의하자면 부동산이라는 자산에 한정된 부유세인데 부유세를 왜 부동산을 대상으로만 걷는냐는 문제와 5억원의 대출 또는 전세를 끼고 10억원짜리 주택을 보유한 경우와 9억원짜리 주택을 대출없이 보유하면서 월세를 받는 경우를 비교할 때 전자가 보유세가 더 높다는 건 우리나라의 종부세가 부동산 부유세의 개념으로도 설명되지 않는다는 걸 보여줍니다.

3. 집값을 일시적으로 내리지만 그 부담을 세입자가 지게 됩니다.

보유세를 올린다고 집값이 지속적으로 하락하지는 않습니다. 보유세가 부담스러운 이들이 매물을 던지면 일시적 하락이 있지만 그게 부담스럽지 않은 수요자가 그 매물을 받아간 후에는 보유세 덕분에 다시 집값이 내릴 이유는 사라집니다.

보유세를 도입하면 집값이 계속 안정된다는 기대는 우리보다 무거운 보유세를 부과하는 나라들도 우리보다 더 힘든 집값 상승의 고통을 겪고 있다는 사례를 보면 알 수 있습니다. 그리고 보유세는 집을 여러 채 가지려는 수요를 줄이는데, 다주택자가 되려는 수요가 줄어들거나 사라지면 시장에서는 새로 짓는 아파트를 구매하려는 수요가 대부분 무주택자들로부터 나옵니다. 그러면 새로 아파트를 지어서 팔 유인이 줄어들고 전체적으로 주택의 공급이 줄어듭니다.

100가구가 사는 마을에는 100채의 집이 있는데 이때 1채의 집이 추가로 공급되면 그 마을에서 가장 열악한 집은 공실이 되고 곧 멸실이 됩니다. 그런데 1채의 집이 추가로 공급되지 않는다고 무슨 큰일이 나는 건 아닙니다. 다만 그 마을에서 가장 열악한 집에도 비싼 월세를 내고 사람이 살게 됩니다. 그 월세를 30만원이라고 가정하면, 1채의 집이 추가로 공급됐다면 0원의 월세로 살 수 있을 집이었는데 그게 공급되지 않는 바람에 30만원을 내고 사는 셈이 됩니다. 30만원의 임대료 상승을 경험하게 되는 겁니다. 가장 열악한 집이 30만원에 세입자를 찾았다면 그보다 나은 집은 30만원보다 비싼 월세를 받습니다.

만약 새 집이 한채 공급됐다면 가장 열악한 집은 월세가 0원(어차피 공실이므로), 두 번째로 열악한 집은 월세가 30만원이었을 겁니다(그 마을에서 가장 가난한 사람이 눈비를 피하기 위해 지불할 수 있는 월세의 최솟 값이 30만원이므로). 그러나 그게 안 되는 바람에 0원, 30만원일 월세가 30만원, 30+@만원이 됩니다.

보유세는 이렇게 주택을 사려는 수요를 줄이고 임대료를 높입니다. 물론 보유세로 인한 일시적 가격 하락이 사라지고 다시 집값이 올라가기 시작하면 임대료도 다시 낮아집니다. 결국 보유세로 인한 가격하락의 효과만큼 임대료가 상승하는 구조 입니다.

4. 대안은?

주택뿐만 아니라 모든 자산가격의 급등락에는 심리적인 영향이 크게 작용합니다. 자산 가격을 안정시키기 위해서는 수요와 공급의 균형도 중요하지만 탐욕과 공포를 제어하는 것도 중요합니다. 그런 점에서 이런 여러가지 모순에도 불구하고 보유세를 투자자들의 심리조절 수단으로 사용하는 것은 가능한 카드입니다.

그러나 보유세를 무겁게 물리는 나라들도 집값이 오를 때는 계속 오르며 그걸로 집값 안정을 얻은 나라는 없다는 사실을 투자자들이 이해하게 되면, 이 역시 심리 안정 수단으로 쓰기 어렵게 됩니다. 분양가 상한제나 재건축초과이익환수제가 결국 공급부족으로 이어질 것이라는 논리로 이어져 투기 심리 억제에 실패한 게 그 사례입니다.

그럼에도 불구하고 보유세를 앞서 말씀드린 그 본연의 목적(지역발전기금 또는 개발촉진부담금)에 사용하기 위해 그 세율을 높이는 것은 바람직한 방향의 고민입니다. 재산을 많이 가진 이들이 세금을 더 내라는 부유세의 개념도 정부의 재정이 부족한 상황에서는 합리적인 선택입니다. 다만 그들이 보유한 재산의 종류에 따라 부유세의 적용이 달라지는 것은 생각해볼 여지가 있습니다. 부유세의 개념도 흔들리고 부동산의 수급에도 그리 좋지 못한 영향을 주기 때문입니다.

피에쓰 9. 국민을 겁박하지말라. 너희에게 그런 권한을 부여한적은 없다.

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금융 라운지공무원

댓글 74

현대해상 · !******

형이 쓴들 다른데 정리해놓은데 있어 ?? 찾아가서 보고싶음 팬이야!

KEB하나은행 · 가****** 작성자

좌뇌?

현대해상 · !******

좌??? 우뇌엔 없어??

KEB하나은행 · 가****** 작성자

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