둔촌 일병 구하기 어벤져스 성공

어벤져스 대원은 정부, 한은, HUG, 은행. 죽느냐 사느냐 아슬아슬하던 둔촌 일병을 드디어 구했다. 결국 HUG가 막아주는 걸로. 둔촌은 조합이 분양가를 높여받을라고 계속해서 일반분양을 미루다가, 2017부터 23개 대주단으로부터 빌린 약 7,000억 대출을 갚아야 하는 작년 여름부터 폭탄의 뇌관이 됐었다. 지금 분양하는 둔촌이기 때문에 작년 여름이면 당연히 분양이고 뭐고 없었기 때문에 차주인 조합은 돈이 없었음. 그러니 당연히 7,000억 대출을 못 갚는 상황이라 대주단에게 연장 신청을 함. 근데 당시 공정률이 30~50% 되던 시공사들은 그때까지 기성을 한 푼도 못 받았던 상태다. 가뜩이나 공사비 폭등으로 힘들어 죽겠는데 돈도 안 주는 조합이 돈 없다고 만기를 미루자니 화딱지가 날 수 밖에. 그래서 봄부터 이미 조합과 시공사 관계는 험악했었고, 4개월 동안 공사가 멈춘 적도 있음. 조합이 돈 없으면 시공사가 대위변제하고 조합에 구상권 청구할 생각(=조합과 전쟁 개시)도 했었을 거임. 상황이 이 ㅈㄹ이니 대주단은 당연히 연장 거부하지. 그래서 8.23 만기 보름 전에 시공사 연대 보증이 붙은 2개월 짜리 전단채를 발행하는 걸로 급한 불을 끄기로 결정함. 이때 PF구조는,

BNK증권 - 현대건설 1,959억
SK증권 - 롯데건설 1,645억
SK증권 - 대우건설 1,645억
한투 - HDC 1,749억

<총 6,998억, ABSTB 금리 4% / '22.8.23 ~ 10.28>

그런데 가을 때 그 악랄한 레고랜드 사태가 터졌고 채권시장이 완전 얼어붙어버림. 정부 보증 채권이 디폴트인데 딴 건 봐서 뭐해? 이래서 금리가 ㅈㄴ 치솟기 시작하고 아무리 이자를 많이 준다고 해도 돈 자체를 구할 수 없는 상황이 도래함. 자, 그러면 저 2개월 짜리 전단채 차환은 어뜩케 하냐- 이게 문제가 되어버림. 당시 시장 분위기는 둔촌은 완전 ㅈ됐다- 였음. 그래서 드디어 가는구나 잘 가- 이러던 걸 어벤져스가 ㅈㄴ 일으켜 세움. 10.27 채안펀드 및 정책자금을 투입해서 만기 "1일 전"에 극적으로 차환에 성공하게 된다. 그렇게 새로 짜여진 2차 PF구조는,

KB증권 - 현대건설 2,005억
KB증권 - 롯데건설 1,710억
KB증권 - 대우건설 1,780억
한투 - HDC 1,808억

<총 7,231억, ABSTB 금리 7~12% / '22.10.29 ~ '23.1.19>

바로 저 유명한 7,231억에서 마의 77% 계약률이 나오는 것. 7,231억을 역산해보면, 계약률이 77% 되어야 7,231억이 된다는 거. 그러면 차환 가능액수는 대략,

80% - 7,512억
77% - 7,231억
70% - 6,573억
60% - 5,634억
50% - 4,695억

작년 연말쯤에 둔촌 계약률이 40%도 안 될 거라는 루머가 ㅈㄴ 흘러다녔는데, 그게 과장이 아니었음. 왜냐하면 전국의 모든 부동산 시장이 다이빙 중이었으니까(지금도 그렇지). 그래서 어벤져스가 다시 2번째로 ㅈㄴ 일으켜 세움. ㅅㅂ 둔촌 일병, 일어나~ 죽으면 안 돼~ 그게 바로 1/3 부동산규제 해제다. 중도금 대출 가능, 분상제 폐지, 전매제한 폐지, 실거주 의무 폐지, 블라블라 폐지, 폐지... 하여튼 있는대로 다 폐지함. 이 정책의 메세지는 명확하다. 바로, "제발 사라, 안 사면 죽는다" 그런데 둔촌 주공 현장의 단독 분양대행사한테 저번주에 물어본 바에 의하면, 정당 계약률을 60%로 예상한다고 했었음 ㄷㄷㄷ 60%밖에 안 되면 7,231억에서 약 1,600억이나 부족하다. 게다가 저렇게 규제를 ㅈㄴ게 폐지해도, 둔촌은 계약금이 20%라 2.6 ~ 3억 정도 Equity가 필요한 부분도 계약률 상승을 저해할 요소. 다만, 많은 분대사들의 의견은, 둔촌은 1순위에서 미달 나도 결국 다 팔리긴 할 거라는 것. 그 정도로 A급 물건이니까. 하지만 결국 다 팔려주는 걸로는 부족하다. 왜냐면 전단채 만기가 1월 19일, 즉 계약 마지막날 1월 17일의 고작 이틀 뒤니까. 결국 다 팔릴테지만, 2일 동안 1,600억 부족분을 채울 방법이 없다는 것. 아, 물론 수를 낼라면 낼 수는 있겠지. ㅈㄴ 비용 많이 깨지는 식으로. 그런 걸 제외한 일반적인 방법으론 수가 안 보인다는 거.

그래서 어벤져스가 3번째로 또 ㅈㄴ 일으켜 세운다 HUG로. 아, 됐고 걍 보증서 대출로 한큐에 끝내- 이걸로 마무리됨.

HUG보증 대출 - 대주단: 신한, KB, 우리, 하나, NH
<총 7,500억, 금리 7.6~7.7% / '23.01.12 ~ '25.04>

이렇게 총 3번의 어벤져스 개입으로 드디어 둔촌 일병을 구해냈다. 이게 결국 정부 자금이 들어간 거니 공정성 이슈를 제기하는 사람이 있던데, 원론적으론 맞는 말이지만, 현실적인 처방은 안 됨. 아까 레고랜드 때, 정부 보증 채권이 디폴트인데 딴 건 봐서 뭐해? 라고 했는데, 둔촌 케이스는, 둔촌 채권이 디폴트인데 딴 건 봐서 뭐해? 가 된다. 그러니까 공적자금으로 대마를 살리는건 부당하니 하지 말라고 하면, 대마를 제외한 나머지는 다 죽는 거임. 대마가 살면 그 밑 그레이드 현장은 살 수도 있다(죽을 수도 있고). 그러니까 이건 어쩔 수 없는 거다. 둔촌 일병 구해도 올해 1 ~ 3월까지 만기 돌아오는 유동화증권 규모가 11조 정도 된다. 11조 이병도 살려야 하지 않냐? 둔촌 일병 살린다고 11조 이병을 다 살릴 수 있는 건 모르지만, 둔촌 일병 죽으면 11조 이병은 (거의) 다 죽음.