서울 수도권 일대에는 더이상 지을 곳이 마땅치 않아 재건축/재개발이 대안이 될수 밖에 없는 현실이기에, 사업이 어떻게 돌아가는지 GS건설을 통해 알아가는 계기가 되길 바래봅니다.

재개발/재건축 사업의 복잡성을 감안하여 세줄결론부터

1. GS건설 10년간 100억을 넘게 써놓고

2. 입찰한번 제대로 못하는 굴욕을 당하며

3. 포스코이엔씨에 무임승차 먹버 당함

이게 무슨말인지 자세히 알아보자

1. GS건설은 노량진1구역에 2003년부터 조합 운영에 직간접적으로 관여함

2. 너무 과도하게 관여한 나머지 그 당시 홍보비용 치고는 매우 큰 액수인 20억을 사용한 후 그의 절반을 조합에 대여해준 것으로 조합을 직접 운영하다시피 했음. (현재가치로는 50억정도 보면 되는데 아주 큰액수임)

3. 당연히 문제가 발생함

4. 비리와 향응, 그리고 GS건설과 결탁한 부동산 업자들이 권력이라도 얻은듯 횡포를 부리고 사기매물을 중개하는 등 노량진 일대를 쑥대밭을 만듬

5. 결국 기존 조합이 서울시 행정명령으로 해산되고 새로운 조합이 2018년 들어오게 됨

6. 새 조합장은 동네 아저씨 격으로 전문성이 부족했음

7. 그걸 알고 전문가를 데려오는데 마침 GS건설 수주기획팀 출신을 직원으로 스카우트함

8. 그리고 들어오자마자 도입한건 "홍보공영제"라는 것이었음

9. 이게 무슨말인가 하면, 여기가 한번 GS건설로 쑥대밭이 됐으니 앞으로 홍보 및 수주전은 조합이 지정하는 시점을 기점으로 자유롭게 하라는 제도임

10. 당연히 서울시청에서도 권장하는 제도였음

11. GS건설은 당연히 반갑지 않음. 이 업계를 너무 잘 아는 사람이 조합에 들어와 장난을 칠 수 없게 된 것임.

12. 그 장난의 개념은 간단히 말해 아래와 같음

13. "브랜드"빨로 공사비를 적정시세보다 올려 1차 책정한 후 2차로 그 기준가의 %단위로 올려 "공사비 재협상"을 진행함과 동시에 기존에 약속한 "최고급 마감재"에서 "유사한 짭퉁 마감재"로 바꿔치기해 건설사 이익 극대화를 시키는 것임

14. 이게 말로는 단순하지만 조합에 똑똑한 사람들이 있으면 성립되기 어려움 (당연한 얘기)

15. 그래서 GS건설은 조합을 엎기로 함

16. 사채에 시달리고 현금청산이 확실한 다급한 부동산 업자들을 꼬득이고, 추가로 일대 빈곤한 부동산 업자들을 금전지원하며 선동방법을 알려주고 이행지시를 시작함

17. 처음엔 GS건설 직원이 하더니 걸리면 큰일나니까 수주기획업체 "키맨"이라는 곳을 선임함

18. 대포폰 400여개를 동원해 카카오톡 방을 만들어 온라인 비방을 시작하고, 동작구청 박일하 구청장 직속산하에 자문위원으로 쁘락치를 꼽아 안팍으로 압박하기 시작함

19. 이에 대응하기 위해 조합도 움직이기 시작함

20. 재개발사업에 소극적이던 삼성물산을 데려와 경쟁을 붙히려고 함

21. 그리고 카카오톡 방에 대응하기 위해 젊은 조합원들이 제발로 나서 강력한 방어전선을 갖추게 됨

22. 이를 가만히 볼수 없었던 GS건설은 하청 "키맨"을 통해 조합 해임총회를 추진함

23. 신분증 1개당 50만원 수준의 돈을 지불하고 조합원들을 모집인으로 사용하며 약 250개에 해당하는 위임장을 받아내는데 성공함

24. 그리고 삼성물산에게는 영등포구 일원 신길2구역의 공동 컨소시움 제의와 더불어 노량진1구역 컨소시움을 제안하여 단독입찰 의지를 꺾는데 주력했고 성공함

25. 삼성물산 입장에서는 사업리스크는 GS건설에게 넘기고 확정된 이익율을 기반으로 도급만 진행하면 되는 간단한 사업구조가 좋았던 것임

26. 모든게 잘 될 줄 알았던 해임절차는 위임장 부족으로 성원효력을 만들지 못함

27. 조합의 결사항전이 인당 50만원 짜리 금전가치보다 더 절박한것을 조합원들이 알아준 것임.

그리고 일개 직원을 비선실세 상왕으로 몰아갔던 것이 되려 영웅과 같은 이미지를 주게되어 역으로 조합장으로 당선을 시키게 되는 의외의 상황이 연출됨.

28. 이를 유심히 지켜본 건설사가 있었으니 바로 포스코이엔씨임

29. 현재 여의도 한양아파트 재건축 수주전을 위해 현대건설이 고용한 "키맨"과 싸우며 고전하고 있는데, 그 와중에 노량진1구역의 분전을 봤던 것임

30. 언젠가 먹힐 조합이라고 판단했는데 단단한 진영을 구축한 것이 증명됐고, 마침 바로 길건너 노량진3구역을 미리 수주해놓은 만큼 대장입지인 1구역까지 수주한다면 노량진 일대 핵심 재개발구역은 포스코이엔씨가 가져가는 것이기에 확실한 수주구미가 당기는 것임.

31. 거기에 다리건너면 바로인 여의도 한양아파트와, 추후 삼성물산과 치열한 경쟁이 예상되는 시범아파트 재건축까지 따낼경우 파크원과 더불어 동작/동여의도 일원 랜드마크는 모두 포스코건설이 싹쓸이를 할 수 있게 됨

32. 포스코이엔씨는 1구역에 진정성을 보여주기 위해 제시된 공사비에 대해 일언반구 따지지 않고 내부적으로 마진율을 축소책정해 심의통과하는 전략을 선택함

33. 결국 오늘 2월 13일 이러한 전략이 먹혀들며 단독입찰에 성공해 노량진1구역 사업권 확보에 9부능선을 통과하게 됨.

34. 오늘 GS건설이 얻게된 것은 10년 노력의 결과물의 영구폐기화, 그리고 입찰도 못하게 된 구역에 100억원이 넘는 홍보비용 대손처리로 결론이 나게됨

35. 관심을 보인지 한달밖에 안된 포스코이엔씨는 현수막비용 일부를 제외하고 쓴 돈이 없을만큼 관심도 없던 지역에서 무임승차하듯이 단독입찰에 성공한 것임

36. GS건설은 이런 굴욕적 상황을 어떻게 바라볼지 지켜보는 재미가 있음

37. 관련자 문책설이 돌고 있는 가운데 이미 노량진1구역 사업방해를 끝까지 지원할 움직임을 보이고 있음

38. 그들이 써먹던 일개 직원을 스타로 만들어 사업비 1조가 넘는 조합의 조합장을 만들어놓고 이제는 그게 분해 효력정지 가처분신청을 통한 사업방해를 진행하고 있음

39. 이 마저도 실패하면 GS건설은 지난 20년간 노량진1구역에서 단 하나의 성과없이 철수하게 되는 초유의 상황을 맞이하게 됨. (Feat. 이미 GS건설은 검단 똥볼로 9개월 영업정지 처분확정됨)

40. 이와 더불어 GS건설이 수주한 다른 사업장도 걱정할 것이 있음

41. 바로 대출이자임. GS건설의 신용도가 날로 하향하는 중이라 사업 조달비용의 금융이자가 폭등할 것으로 보임. 일반분양자들 역시 GS건설 시공의 아파트 분양받을땐 시공사 보증으로 이루어지는 중도금 대출이자 리스크도 고민해봐야함.

42. 재개발 재건축 투자시엔 조합과 시공사간의 긴장관계의 원인을 보고 조합이 어떻게 대처하는지 충분히 봐가면서 투자결정을 내려야 함. 개인 스스로가 시행사라고 보고 투자하는게 리스크를 줄일수 있음.

추가) 생각 외로 건설사들간의 암묵적 합의는 이 업계를 지배하고 있음. 삼성물산도 업계의 제왕이라는 이미지를 가지고 있지만 실리앞에서는 철저히 을의 모습으로 협조하고 있음.

이런 관행적인 업계에서 포스코이엔씨가 지난 3년간 이를 깨고 수주기획사 고용 없이 수주잔고 2위를 돌파하는 등 성과를 보여주고 있음.

최근에는 삼성물산까지 대파하며 최근 부산의 가장 알짜부지, 제2의 랜드마크로 각광받는 부산시민공원 2-1구역 수주에 성공했을 만큼 성과적으로 보면 전성기를 달리고 있는 모습임.

반대로 이를 지켜보는 건설사들에겐 큰 눈엣가시가 되고 있음. 이 상황속에서 포스코이엔씨의 앞으로의 전략적 행보도 지켜볼만 함.